თბილისი (GBC) - გალტ&თაგარტის კვლევის თანახმად, 2024 წელს თბილისის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ბაზარზე ტურბულენტური გარემოს მიუხედავად, ბინების ჯამური გაყიდვები წლიურად 1%-ით გაიზარდა. ამასთან, მიწოდების მხარეს, მშენებლობაზე გაცემული ნებართვების მოცულობა წლიურად 6.7%-ით შემცირდა რეკორდულად მაღალი 2023 წლის შემდეგ, თუმცა კვლავ მაღალ ნიშნულზეა. საშუალო ფასი აშშ დოლარში პირველად ბაზარზე 2024 წელს 11.6%-ით გაიზარდა, თუმცა ფასების ზრდის ტემპი წინა წლებთან შედარებით შენელდა.
2025 წელს მოთხოვნის შენელებაა მოსალოდნელი შიდა პოლიტიკური არასტაბილურობის გამო - ეკონომიკური ზრდის პროგნოზირებული შენელება, ლარის გაუფასურება და იჯარის შემოსავლიანობის მოსალოდნელი შემცირება უძრავი ქონების მოთხოვნაზე მოქმედი ძირითადი ფაქტორები იქნება.
დეველოპერების გაყიდვები
გალტ&თაგარტის ინფორმაციით, 2024 წლის პირველ ოთხ თვეში შერჩეული დეველოპერების პროექტებში გაყიდული ბინების რაოდენობა სტაბილური იყო. თუმცა, მაისში გაყიდვები მნიშვნელოვნად შემცირდა (-42.0% 2024 წლის იანვარ-აპრილის საშუალოსთან შედარებით) თბილისის ქუჩებში მიმდინარე პროტესტისა და დასვენების დღეების სიმრავლის გამო. ივნისში მოთხოვნა ნაწილობრივ აღდგა, თუმცა მაინც დაბალ ნიშნულზე დარჩა, რადგან მსყიდველუნარიანი მოსახლეობის მნიშვნელოვანი ნაწილი საზღვარგარეთ იმყოფებოდა ევრო 2024-ზე.
გაყიდვები სრულად აღდგა ივლისში, რასაც ხელი შეუწყო რამდენიმე ფართომასშტაბიანი პროექტის დაწყებამ და ბაზარზე გაზრდილმა არჩევანმა. ოქტომბერში, წინასაარჩევნო გარემომ კიდევ ერთხელ განაპირობა გაყიდვების შენელება, თუმცა ოქტომბერში დაგროვილი მოთხოვნის გამო ნოემბერში გაყიდვები კვლავ გაიზარდა. დეკემბერში თბილისის ქუჩებში მიმდინარე პროტესტის შედეგად გაყიდვები წლიურად 9%-ით შემცირდა, თუმცა ეს ვარდნა მოსალოდნელზე მსუბუქი იყო. ჯამში, 2024 წელს შერჩეული დეველოპერების გაყიდვები წლიურად 4.5%-ით გაიზარდა.
მეორადი ბაზარი - რეგისტრირებული ტრანზაქციები
2024 წლის დეკემბერში გაყიდვები შემცირდა უძრავი ქონების მეორად ბაზარზეც (ჯამურად, ახალ და ძველ პროექტებში) წლიურად 3%-ით. პირველად ბაზართან შედარებით მცირე კლება შესაძლოა მიუთითებდეს გაურკვევლობის პირობებში მყიდველის პრეფერენციებს დასრულებულ ბინებზე. ჯამურად 2024 წელს მეორად ბაზარზე 20,207 ბინა გაიყიდა, რაც წლიურად 4.8%-იანი კლებაა. ეს განპირობებული იყო ძველი პროექტების გაყიდვების 12.5%-იანი ვარდნით, ხოლო მეორად ბაზარზე ახალი პროექტების გაყიდვები 8.1%-ით გაიზარდა.
ფასები
გალტ&თაგარტის ინფორმაციით, 2024 წელს კვადრატულ მეტრზე საშუალო ფასი აშშ დოლარში პირველად ბაზარზე წლიურად 11.6%-ით გაიზარდა, რაც ნაწილობრივ გაძვირებულმა სამშენებლო ხარჯებმა გამოიწვია. მიუხედავად იმისა, რომ ფასები მაღალ ნიშნულზე ნარჩუნდება, ზრდის ტემპი 2022-23 წლებთან შედარებით დასტაბილურებულია და საშუალო თვიური ზრდა 1.5%-დან 0.5%-მდე შენელდა.
ბაზრის ზომა
2024 წელს თბილისში სულ 3,123.1 მლნ აშშ დოლარის ღირებულების ბინები გაიყიდა, რაც წლიურად 7.1%-იანი ზრდაა. ბაზრის სხვა ძირითადი მახასიათებლები უცვლელი დარჩა - გაყიდვებში საშუალო ზომის ბინების (51-80 მ²) დომინირება, მათი ხელმისაწვდომობისა და გაქირავების სიმარტივის გამო, ასევე ბიუჯეტური კლასის სეგმენტის (<$1,000/მ²) წილის კლება, რაც გამოწვეულია მზარდი ფასებით.
ქირა
თბილისში ქირის ფასები 2024 წელს მეტწილად სტაბილური იყო, კვადრატულ მეტრზე 10 აშშ დოლარის ფარგლებში. ეს ტენდენცია დეკემბერშიც შენარჩუნდა და თბილისში საშუალო ზომის ბინის (50-60 მ²) ქირის ფასმა კვადრატულზე 9.7 აშშ დოლარი შეადგინა. ეს წლიური 9%-იანი შემცირებაა და 17.9%-იანი შემცირება 2023 წლის მარტში დაფიქსირებული პიკური მაჩვენებლიდან (11.8 აშშ დოლარი კვადრატულ მეტრზე).
სამშენებლო ნებართვები
2024 წელს 255 სამშენებლო ნებართვა გაიცა საცხოვრებელ პროექტებზე, 1.8 მლნ მ² საერთო საცხოვრებელი ფართით. ეს 6.7% ით ნაკლებია 2023 წლის რეკორდულ მაჩვენებელზე, თუმცა მაინც მაღალ დონეზეა შენარჩუნებული. 2024 წელს ნებართვების ყველაზე დიდი მოცულობა გაიცა საბურთალოზე (ჯამურის 23%), რასაც მოჰყვება დიდი დიღომი (18%) და სამგორი (17%).